【消息】楼市马年的近忧远虑去化放缓竞争化更明显

自去年下半年以来，杭州楼市成交量就一直不容乐观。2013年年底，杭州楼市在寒冬中平淡收场。据蛇年年底数据统计，杭州(包括余杭和萧山)商品房存量房源已攀升至12万套以上。而新年伊始，楼市寒意仍在弥漫，消化库存仍将是2014年的楼市关键词。而另一方面，随着去年出让宅地转化为实际供应，全新项目陆续亮相，杭州楼市竞争将进一步加剧。

此外，去年底被开发商“淡定对待”的“杭六条”调控效应可能会逐步显现，并无缓解迹像的房贷紧张状态继续制约楼市，这些不利因素，也将为开发商的业绩带来重重困扰。

1/近忧

杭州楼市已连续三月降温库存量突破12万套

成交量的持续萎缩，楼市的持续低温，存量房持续高企，这都成为2013年下半年杭州楼市新闻的关键词。面对一路飙升的库存以及购房者观望情绪的蔓延，杭州(包括余杭和萧山)商品房库存最高时达12万套之多，远超北上广深一线城市。

据相关数据统计，2013年11月主城区商品房总共只成交了3236套，位列近五年来倒数第二位，同比2012年同期数据下降20.2%。单月成交套数超过百套的楼盘仅有龙湖·名景台和中国铁建国际花园两个，成交数据分别为278套和121套。毫无悬念，存量房再度回到“头条”位置。11月以来，杭州主城区商品房可售房源量一直在5万套左右的高位持续运行，11月30日更是达到51229套，环比10月上涨了1619套，创下历史新高，房源供应和成交不能成正比或许依旧是库存持续攀高的重要原因。

正如逐渐转冷的天气一样，去年11月杭城的楼市也随之迈入了寒冬，一面是开发商年底冲量的压力，一面是政策悬而未决时购房者的犹疑踟蹰，主城区5万套的库存压力在这样的对峙中居高不下。

2013年最后一个月的收场依旧如同当时的天气一样，清冷至极。12月杭州主城区商品房共成交3588套，同样位列近五年来倒数第二位，同比2012年12月下降10.7%。而预定方面则显得更为寥落，2013年12月杭州主城区商品房预定仅为367套，相比2012年同期大幅下滑了5成多。存量房源继续攀升。截止到12月31日，杭州主城区商品房可售房源为53137套，环比11月上涨了1908套。主城区商品房可售房源量一直在5万3千套左右的高位持续运行，12月26日更是达到54711套，创下历史新高。

值得关注的是，临近岁末，杭州楼市的存量房源在高位运行了数月之后，终于在1月27日突破了12万套大关。据统计，截止到2014年1月27日晚，即蛇年腊月廿七，杭州商品房可售房源为120476套。由此可见，马年杭州楼市的库存压力依旧相当严峻。如何消化这些“积食”，仍是一个值得探讨的楼市大课题。

2/马年在售楼盘普遍遇冷主城假期仅成交3套

不难看出，去年11月份以后，开盘方面也开始趋冷。按照惯例，最后一两个月开发商启动了冲量模式。回顾2013年杭州楼市的开盘情况，发现自12月中旬以来，开发商开始放缓了开盘脚步，这一方面体现在开盘楼盘数量的锐减，另一方面，推出的房源也大多遇冷。

“冷”字当头，新年的开局，杭州楼市依旧难以有升温的惊喜。2014年1月杭州楼市仍延续了这种低迷态势。

2014年第一周，杭城仅有4个楼盘推新，钱江新城的万科大家·钱塘府、萧山的星悦湾、三墩的爱尚里，以及星桥的广厦天都城紫韵公寓，不同区域的四个楼盘来打了头阵。四个楼盘当中，只有钱塘府和星悦湾声称去化达8成。

第二周开盘活跃度有所上升，杭城推盘楼盘增至6个，分别为申花的滨江·紫金府、滨江的世茂·之西湖和莱蒙水榭春天、翁梅的怡丰城、老余杭的景瑞御蓝湾，以及临平的贝利·栖溪望府。其中世茂·之西湖、莱蒙·水榭春天和怡丰城均为首次开盘。这次开盘潮中，此前就备受关注的紫金府毫无悬念地迎来了热销，据悉，该盘当日即创下去化9成的佳绩。淡市之下，这当然只是个例，这周开盘的其他几个楼盘的销售情况均不得而知。

临近年尾，楼市也逐渐进入淡季，据统计，1月第三周杭城仅有5个楼盘开盘，分别为滨江的龙湖·春江彼岸、城东新城的杭钢·紫玉福邸、长睦的保利·罗兰香谷、余杭的嘉凯城·名城博园，以及萧山的绿都·金域兰庭。其中杭钢·紫玉福邸为首次开盘。紫玉福邸毗邻机场路，与新火车东站仅数百米之遥，配套优越。项目规划以139方大户房源为主，兼具89方刚需户型，已于1月首推1号、9号和10号楼，户型包括89-139方，其中小户型均价在21000元/平米左右。然而这次开盘的几个楼盘销售情况依旧是个谜。

1月20日以后，杭州楼市开始彻底休眠，受到节假日影响，杭州楼市连续三周处“零开盘”状态。而马年春节长假期间(1月31日-2月6日)，主城区仅有3套成交量和2套预定量。时至2月，冰封已久的杭州楼市，将重新回温，马年第一波开盘潮即将来袭。据了解，2月份即将有三十个楼盘推新房源入市，这其中不乏看点，例如市中心区域的昔日地王——九龙仓·君玺或即将亮相，而城东、滨江、城北等热点区域的新房入市也即将拉升板块热度等。“马上”备战，马年第一波开盘潮表现如何，还有待观察。

3/新项目首开遇“尴尬”有楼盘去化仅三成

去年下半年以来，杭州楼市的成交能力并不算理想，存量房源的屡攀新高已不再是楼市的新闻事件。但开盘潮仍在持续涌动，除了春节期间的“休市”，几乎每个节假日都有新鲜血液注入杭州楼市。“积食”与日俱增，消化的速度却并没有加快，存量房累积的问题正一步步加剧。

据透明售房市场研究院数据统计，2013年杭州市区(含萧山、余杭)新建商品房签约87015套，这样的数据已创下自2008年以来杭州楼市成交历史次新高纪录，仅低于2009年的111280套。但即便以这样的去化能力计算，目前杭州的存量房源仍需大约一年半才能消化完!

如果说杭州楼市是一只胃，那么无疑是已被过多的食物积压而撑大的超负荷的胃，因为其摄入食物的速度远远大于消化速度。这只巨大的胃中，不乏难以消化的“食物”，正如入市后却去化甚微的滞销楼盘。

世茂·之西湖的首开可谓姗姗来迟，该盘年前就曾多次传闻将要首开，但均未坐实，在周边项目相继开盘之后，之西湖也终于在1月份迎来首开。据悉，之西湖领出了1、2、3号楼三幢高层公寓房源的预售证，以90平米以下小户型为主，另有部分114、140、169、196平米户型，房源起价20888元/平米，均价约在23000-24000元/平米左右，但开盘当日开发商方面并未对外公布最终销售成绩。截至昨日下午5点，据透明售房市场研究院预售信息显示，本次开售的共计330套房源，目前仍有231套可售，去化率仅为3成。

远虑

1/板块竞争或会持续加剧

在整个市场都在加快项目周转速度的情况下，今年，2013年出让的大部分地块都已经或者即将进入项目的销售阶段。随着土地逐渐转化为实际供应，几个热门板块的竞争将日益激烈。

去年，杭州市区(含萧山、余杭)的宅地出让面积约为1409.4万方，若按照“70/90政策”的比例进行大致测算的话，2013年出让的土地大约可以转化成109620套90方左右房源的供应;值得一提的是，去年的杭州楼市新房成交量位列近年来的高位，为85822套。也就是说，去年出让的土地量比去年的成交量还高出近24000套。

在高库存和高流入的同时作用下，有业内人士预计，新一轮杭州楼市的价格战有可能在今年打响。而新一轮的价格战将从哪里开始，大城北、申花桥西、城东新城等不少热门板块，都成了大家关注的焦点。

去年底，万家名城的低价首开引发了全城的关注。有媒体称，万家名城的低开意味着大城北板块的价格战已经打响。板块内，除了滨江·万家名城和万科·北宸之光外，凯喜雅、融科、万通和越秀还各有一个项目尚未面世。根据各开发商的计划，凯喜雅·锦河湾预计将于近月开盘，而融科和越秀的项目也将于今年年底面世。届时，板块内多盘齐发，项目间的正面竞争不可避免。

另外，长睦板块今年也会热闹非凡。去年11月底，保利·罗兰香谷以8999元/平方米的起价开盘，开发商表示当天去化9成;12月底，罗兰香谷正对面的金地·格林格林也首次开盘，精妙的户型设计和超高的性价比让项目在开盘当天就一抢而空。同时，距离上述两个项目不远处还有城发·云锦城，该项目首次开盘时就以“低总价”的特点吸引了大批刚需客户的目光。三个以性价比为卖点的项目集中在一个区域内，今年的长睦板块也将成为一个热点板块。此外，1月24日，深圳卓越置业也出手拿下了长睦板块的两宗宅地，板块内又多了一个前来“分羹”的实力企业。

去年因为蓝孔雀和热电厂地块而备受关注的申花桥西，今年也将有一轮新的供应。根据透明售房网的统计，板块去年的土地出让面积为313216平方米，可建面积为101万方。除了目前在售的天阳·尚景国际、德信·晓宸、方正·御星等项目外，融信、招商、江苏新城、景瑞、河北天成都多家实力房企也都将有新项目陆续面世。

除上述板块外，城东新城、滨江、萧山、翁梅乔司等板块也将有大量的新房入市，板块内的竞争不可避免。

2/房贷紧张局面难以缓解

2013年初，全国30多个城市制定了房地产调控目标，大部分城市明确提出“新建商品住房价格涨幅低于人均可支配收入增幅”。然而，去年11月国家统计局公布的数据显示，10月份70个大中城市当中，新建的商品住宅价格同比上涨的城市有69个，其中北京、上海、广州、深圳价格均同比上涨超过了20%。在这样的情况下，新一轮的调控政策相继出台。11月22日，先是武汉发布了“汉七条”;此后如击鼓传花般，各地新政相继出台，杭州的新政也于26日发布，被大家称为“杭六条”。

“杭六条”提及的内容包括住房用地供应、保障房建设、差别化税收和差别化信贷政策等。这其中，“差别化信贷政策”最快落地，在“杭六条”发布的同时，人民银行杭州中心支行也发布了《关于调整杭州市区差别化住房信贷政策的通知》，要求二套房的首付款比例不得低于70%。此前，杭州二套房的首付比例为6成。

除了去年底的一轮政策收紧信号外，去年底以来的银行房贷情况也一直处于相对紧张的状态。根据往年经验，年初时银行资金相对充裕，房贷情况也会相对宽松一点，各家银行都会在基准利率上有一定的优惠幅度。然而，今年年初以来，大部分银行的首套房贷仍以基准利率为主。

根据记者了解，目前杭州各家银行针对首套房的首付比例均要求三成，利率基本没有折扣，只有农业银行、交通银行和华夏银行等部分银行提供基准利率9折-9.5折不等的优惠，并且要求“优质客户”，兴业银行的利率更是上浮10%。而二套房的贷款情况，在去年政策出台以后，一直维持“首付7成，基准利率上浮10%”的情况。

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