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关注深圳地铁4号线延伸段地铁上盖物业综合发展万芳

发布时间:2020-02-14 12:42:41 阅读: 来源:人造石厂家

关注深圳地铁4号线延伸段地铁上盖物业综合发展

根据深圳地铁4号线原则协议,香港地铁公司获得沿线总建筑面积290万平方米土地开发权,可开发约2.6万个住宅单位。这些物业预计将于2006年与2012年相继落成,每年将为深圳市房地产市场提供约42万平方米建筑面积的商品房供应量。香港地铁公司对4号线延伸段沿线物业的综合开发,将在未来几年对深圳房地产市场产生较大影响。

引入香港地铁沿线土地综合发展模式

在香港,地铁公司在建造铁路的同时,亦与房地产发展商同时发展车站及车厂上盖及沿线空间,建造大型住宅及商业物业,管理已落成的住宅及保留部分商业物业做投资用途;获得物业销售、物业管理和商业物业出租三项主要收益,特别是后两项收入使得公司拥有长期稳定的回报。根据港铁公司2002年年报,香港地铁公司在香港的物业发展为其带来接近37.55亿港元的总利润,来自租务和物业管理的收入也达到9.87亿港元。

从1980年德福花园落成开始至今20多年的地铁沿线土地开发过程中,香港地铁公司已形成一套成熟的合作发展模式:首先,香港地铁公司在规划其地铁路线时,会获得政府承诺,为其保留地铁沿线土地开发权,取得发展车站上层空间的权利。之后,地铁公司负责整体前期规划及设计工作后,以选定的规划设计方案招标选择发展商合作开发。发展商以自负盈亏的方式,按照地铁公司所定发展标准,缴付土地费用,建造大型住宅、写字楼和商场。地铁公司在物业发展中,分别以预收现金、摊分利润或摊分资产等形式取得收益。 可以设想,在深圳4号线延伸段沿线土地未来开发过程中,香港地铁公司会基本按照他们以往所最熟悉并被证明成功的这种模式来运作。而按照港铁公司以往发展模式,和港铁公司有过成功合作开发香港地铁物业的香港大型地产商(如新鸿基等)将有可能借此机会进入深圳房地产市场。他们的进入将在产品创新、大型地铁商业物业开发、社区管理等方面带来新的理念和冲击。

地铁物业对深圳房地产市场的影响

地铁物业最主要发展理念是融合地铁及上盖物业为一体,通过物业发展增加地铁乘客流量,同时充分利用地铁带来的交通方便为上盖及邻近(距站点500米范围内)物业住户服务。目前,香港地铁开发的地铁物业按规模来划分,大致分为三种模式:市区发展模式(以写字楼、商业、酒店等投资型物业开发为主,如中环站的环球大厦、香港站等)、大型综合发展模式(包括:以车辆段为基础开发的车辆段发展模式,如九龙湾、杏花村等;以站点为基础开发的综合发展模式,如将军澳86区)、沿线物业发展模式(如维德广场、欣景花园等)。从物业类型划分,主要为居住综合社区、以区域性购物商场为核心的商业中心(如青衣城购物中心)等。

根据4号线沿线目前发展情况及未来规划发展可能,未来龙华拓展区地铁物业将会形成以龙华中心区站和龙华车辆段为核心的两个综合发展区,以其他站点为中心的数个普通居住片区,以及其它地铁沿线物业。

基于对香港地铁物业及本地房地产市场的研究,戴德梁行研究部对龙华拓展区4号线沿线物业未来主要特征及对深圳市房地产市场的影响进行了大致判断。

首先,可以预测的是,未来龙华地铁物业将以高层为主(容积率3.5-4之间),甚至可能出现超高层住宅物业;地铁上盖物业主力户型为中小户型,距离站点较远区域会出现中等及中等偏大户型;首批推出项目(以2006年为例)住宅销售价格估计在5500-6500元/平方米,商业物业销售价格保守估计会在13000元/平方米以上。

其次,地铁物业吸引的将是目前深圳房地产市场主流购房人群(需求面积80-100平方米,承受价格5500-6500元/平方米);其主力客户目标群体将会主要集中在社会中等收入阶层(上班阶层、有稳定收入、家庭规模不大),以及香港在深圳购房群体。

其三,南山区商品住宅消费群体会受到一定的分流:2003年,南山住宅销售面积215.93万平方米,占全市销售总面积的26.77%,住宅均价为6282元/平方米,其商品住宅消费群体大部分来自在福田及罗湖从业人群,相对南山区的商品住宅市场,4号线延伸段地铁物业将在价格、交通及配套方面显现出较强的竞争优势。另外,福田区4号线一期沿线商品住宅物业,尤其是小户型住宅物业,亦可能会受到一定影响,4号线通车让沿线距离大大缩小,使延伸段地铁物业在价格方面显示出更大优势。

其四,4号线通过皇岗口岸无缝对接香港九广铁路落马洲支线,连接香港地铁网络,使往来深港十分便利;鉴于香港地铁公司发源于香港,其“港铁风格”在香港具有良好的声誉,由其负责统一开发和管理的地铁物业将会更受香港在深圳购房者的追捧,该区域外销量必将增长。

此外,4号线延伸段地铁沿线物业开发将会形成新的地铁商业圈,可能会出现类似香港青衣城的大型地铁商业中心(ShoppingMall),其中龙华中心区站和龙华新城中心站两个区域值得关注。香港地铁公司作为商业物业开发的行家,其开发模式及对本地房地产市场的影响亦值得关注和研究。 查阅:已获批28个城市的轨道交通线路规划详解图(更新中)查阅:2012年全国各省市城市轨道交通项目概览(更新中)查阅:城市轨道交通中标企业

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